【保存版】事務所物件の探し方！失敗しないための10のチェックポイントを不動産会社が解説

こんにちは！ビズプロパティ株式会社です。

会社の設立や事業拡大、従業員の増加などに伴い、事務所の新規開設や移転を検討される方も多いのではないでしょうか。

事務所探しでは、立地や賃料、広さなどに目が行きがちですが、実はそれ以外にも確認しておきたいポイントがたくさんあります。

「契約後に想定外の費用がかかった」
「インターネット回線の工事ができなかった」
「退去時の原状回復費用が思った以上に高額だった」

このようなトラブルを防ぐためにも、事務所物件は契約前の確認がとても重要です。

今回は、事業用不動産の賃貸仲介を行う当社が、事務所物件を探す際に押さえておきたい10のチェックポイントをご紹介します。

1．立地・アクセスは従業員と来客の両方を考える

事務所探しで最初に検討したいのが立地です。

駅からの距離だけでなく、従業員の通勤のしやすさや、取引先・お客様の来訪頻度なども考慮しましょう。

例えば、来客が多い会社であれば駅から近く、場所がわかりやすい物件が便利です。

一方、来客が少なく、オンラインでの打ち合わせが中心の会社であれば、駅から少し離れた物件も選択肢に入ります。

駅徒歩5分以内にこだわらず、徒歩10分程度まで条件を広げることで、賃料を抑えながら広い事務所を確保できる場合もあります。

また、周辺に銀行や郵便局、コンビニ、飲食店などがあるかも確認しておくとよいでしょう。

2．賃料だけでなく「毎月の総額」で比較する

物件情報に掲載されている賃料だけで判断するのは注意が必要です。

事務所物件では、賃料とは別に管理費・共益費が設定されていることがあります。

例えば、次のようなケースです。

項目	物件A	物件B
賃料	200,000円	220,000円
管理費	40,000円	10,000円
月額合計	240,000円	230,000円

賃料だけを見ると物件Aの方が安く感じますが、毎月の支払総額では物件Bの方が安くなります。

さらに、駐車場代、看板使用料、個別空調の電気代、共用設備の利用料などが別途必要になる場合もあります。

必ず毎月の固定費の総額で比較することが大切です。

3．広さは「坪数」だけで判断しない

事務所の広さを検討する際には、従業員数だけでなく、デスクの配置や会議室、収納スペースなども考慮する必要があります。

一般的な目安として、従業員1人あたり2～3坪程度を想定するケースがあります。

ただし、これはあくまで目安です。

フリーアドレスを導入する場合や、個室の会議室を設ける場合など、働き方やレイアウトによって必要な面積は大きく異なります。

また、募集図面に記載されている面積が、実際に専有して使用できる部分だけなのか、共用部分を含む面積なのかも確認しましょう。

内見の際には、図面を持参してデスクや収納棚の配置を具体的にイメージすることをおすすめします。

4．初期費用はどのくらい必要？

事務所の契約時には、賃料以外にもさまざまな初期費用が発生します。

主な費用は以下のとおりです。

• 敷金・保証金
• 礼金
• 前家賃・管理費
• 仲介手数料
• 保証会社の初回保証料
• 火災保険料
• 鍵交換費用
• 内装工事費用

特に事務所物件では、敷金・保証金が賃料の数か月分に設定されていることも珍しくありません。

また、保証金の一部が解約時に償却される契約もあります。

保証金が全額返還されるとは限らないため、契約前に償却条件を確認することが大切です。

初期費用だけでなく、入居後の運転資金や内装工事費用も含めて、余裕のある資金計画を立てましょう。

5．インターネット・電話回線の引込みが可能か

現代のオフィスに欠かせないのが、インターネット環境です。

ただし、事務所物件によっては希望する光回線が利用できなかったり、新たな回線の引込み工事が必要になったりする場合があります。

特に、築年数が経過した建物では、配管設備の状況によって工事が難しいケースもあります。

確認しておきたいのは、次のような点です。

• 希望する光回線の導入が可能か
• 建物内に既存の通信設備があるか
• 新たな配線工事が必要か
• 工事に貸主や管理会社の承諾が必要か
• 開通までにどのくらいの日数がかかるか

電話やインターネットが開通しなければ業務を開始できない会社も多いため、契約前に通信事業者へ確認しておくと安心です。

6．電気容量・空調設備を確認する

事務所の設備で見落としがちなのが、電気容量です。

パソコンや複合機、サーバー、空調設備など、使用する機器が多い場合には、十分な電気容量が必要になります。

特に、複数台の業務用機器を使用する会社では注意が必要です。

また、エアコンについても、設置台数や効き具合だけでなく、故障時の修理費用を貸主と借主のどちらが負担するのか確認しましょう。

物件によっては、既存のエアコンが残置物扱いとなっており、修理・交換費用が借主負担となる場合もあります。

7．用途・業種に制限がないか確認する

事務所として募集されている物件でも、すべての業種が入居できるわけではありません。

例えば、不特定多数の来客がある業種や、音・振動が発生する業種、特殊な設備を必要とする業種などは、貸主や建物の管理規約によって制限される場合があります。

また、建物の用途や消防法、建築基準法などの関係で、希望する使い方ができないケースもあります。

契約後に「予定していた事業ができない」という事態にならないよう、事業内容や使用方法は事前に不動産会社へ詳しく伝えておきましょう。

8．内装工事・レイアウト変更の可否

事務所を借りる際、間仕切り壁を設置したり、床材や照明を変更したりすることがあります。

しかし、内装工事は借主の自由に行えるとは限りません。

工事内容によっては、貸主や管理会社の事前承諾が必要です。

また、消防設備や空調設備に影響する工事については、専門業者による確認や行政手続きが必要になる場合もあります。

特に、スケルトン物件や現状渡しの物件では、内装工事費用が大きくなることがあります。

契約前に施工会社へ相談し、概算費用を確認しておくことをおすすめします。

9．契約期間・解約予告・原状回復を確認する

事務所の賃貸借契約では、契約期間や解約条件も重要なポイントです。

特に確認しておきたいのが、以下の内容です。

① 普通借家契約か定期借家契約か

定期借家契約の場合、契約期間満了によって契約が終了し、継続して使用するには原則として貸主と借主の合意による再契約が必要です。

② 解約予告期間

事務所物件では、解約の3か月前や6か月前までに通知が必要とされる契約もあります。

③ 原状回復の範囲

事業用物件では、契約内容によって、内装や設備を撤去して入居前の状態に戻すことが求められる場合があります。

借主が設置した設備だけでなく、貸主が設置した内装の扱いについても、契約書で確認することが大切です。

原状回復費用は物件の広さや工事内容によって大きく異なるため、退去時の負担も想定しておきましょう。

10．内見では共用部分や建物全体もチェック

最後に、内見時のポイントです。

室内の広さや設備だけでなく、建物全体の管理状況にも目を向けましょう。

例えば、エントランスや共用廊下、トイレなどが清潔に保たれているかは、来客時の印象にも関わります。

また、エレベーターの有無や台数、利用可能時間も重要です。

特に、荷物の搬入が多い会社や、来客の多い会社では、エレベーターの使いやすさが日常業務に影響することがあります。

さらに、夜間や休日に業務を行う場合は、建物の利用時間に制限がないかも確認しておきましょう。

まとめ｜事務所探しは契約条件まで確認することが大切

事務所物件を探す際には、立地・賃料・広さだけでなく、設備や契約条件、将来の移転・退去まで考えて選ぶことが大切です。

特に、インターネット回線や電気容量、原状回復などは、契約後に問題が発覚すると想定外の費用や時間がかかる可能性があります。

気になる物件が見つかったら、契約前に不明点を確認し、納得したうえで契約を進めましょう。

ビズプロパティ株式会社では、世田谷区・杉並区・調布市・三鷹市・武蔵野市などを中心に、店舗・事務所などの事業用不動産の賃貸・売買仲介を行っております。

事務所の新規開設や移転、物件探しでお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。

お客様の事業内容やご希望条件に合わせて、物件探しをお手伝いいたします。